¿Eres socio de una cooperativa de vivienda? ¿Pueden afectarte las deudas de la cooperativa?

¿Eres socio de una cooperativa de vivienda? ¿Pueden afectarte las deudas de la cooperativa?

(i) Las preocupaciones del socio cooperativista. 

¿Temes, con el tiempo, tener que desembolsar más dinero del que aparece en tu contrato de adjudicación de vivienda?

¿No tienes muy claro que significado exacto tiene eso de ser “socio cooperativista”?

¿Pueden los dirigentes de la Cooperativa meterte en problemas por su inexperiencia o mala fe?

(ii) Los órdenes de responsabilidad dentro de la cooperativa:

Para comprender los diferentes órdenes de responsabilidad que existen cuando nos adherimos a una cooperativa de viviendas, hay que diferenciar dos tipos de actividad:

a) Entrega de vivienda negociada de modo particular (actividad cooperativizada), que tiene por finalidad la estricta atribución de vivienda al cooperativista.

b) Otras actividades ajenas a la entrega de vivienda (actividad extracooperativa), por ejemplo, promover bienes inmuebles que quedarán en patrimonio de la cooperativa, o bien la realización de actividades diferentes a la construcción que queden en patrimonio de la cooperativa.

(iii) El doble vínculo con la entidad:

La adhesión a una cooperativa supone adquirir un doble vínculo con la entidad.

a) Vivienda: Pretendes la construcción de una vivienda como promotor (actividad cooperativizada): En la mayoría de los casos, existirá un contrato de adjudicación que regulará esta “autopromoción”, en el que -con suerte- aparecerá un plan de pagos.

b) Relación mercantil socio/sociedad: Hay una relación mercantil con la cooperativa (con repercusiones en tanto en actividad cooperativizada como extracooperativa):

Por tanto, no olvides que además de la vivienda que esperas, tienes la condición de socio y por ello estas sometido a unas normas internas (estatutos sociales o cumplimiento de los acuerdos de la Asamblea General y el Consejo rector).

(iv) ¿Eres socio de una cooperativa? ¿De qué eres responsable?

a) Actividad cooperativizada (tú vivienda): Por un lado, tenemos lo desembolsos ligados a coste de vivienda (previstos normalmente en el plan de pagos). Debes comprender que hay un término medio entre:

  • Tú exigencia de que los desembolsos se limiten al pago del coste de tú vivienda;
  • Y la existencia de posibles “gremios” que de buena fe aspiran a que se les pague justamente su factura, pudiendo producir esta aspiración un precio total por obra superior a lo que tú esperabas. probablemente por una mala gestión, o por aspectos incontrolables.

b) Otras actividades (extra-cooperativizada): Cuando estemos ante una actividad extra-cooperativa o una actividad cooperativizada destinada a terceros, la responsabilidad de los socios cooperativistas ante los resultados de dichas actividades será limitada a la aportación al capital social que hayan realizado, ello aunque el socio se hubiera dado de baja en la cooperativa, puesto que la obligación de responder personalmente se extiende hasta 5 años después de haber perdido la condición de socio.

(v) Regla general (responsabilidad mancomunada hasta el importe de las aportaciones del socio al capital social) y regla complementaria (“prohibición de enriquecerse injustamente”).

*** Regla general. ¿De qué importe máximo respondes?

Los artículos 15.4 de la Ley de Cooperativas estatal y el artículo 47 del Texto refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón expresan que “Los socios no responderán personalmente de las deudas sociales, salvo disposición en contrario de los estatutos. No obstante, en todo caso, el socio que cause baja en la cooperativa responderá personalmente por las deudas sociales, previa exclusión del haber social, durante cinco años desde la pérdida de la condición de socio, por las obligaciones contraídas por la cooperativa con anterioridad a su baja, hasta el importe reembolsado o pendiente de reembolsar de sus aportaciones al capital social”.

Por tanto, ante una situación en la que un acreedor de la cooperativa no haya cobrado todo lo que se le debe, el socio cooperativista responde mancomunadamente y en proporción a su participación en la sociedad, con el límite máximo de lo que ha aportado (rembolsado o no).

Esto lleva a que darte de baja de la cooperativa no te garantiza los reembolsos, ya que siempre estarás expuesto a la aparición de responsabilidades que deban ser sufragadas con lo que aportaste.

*** Regla complementaria. Prohibición del enriquecimiento injusto y otras circunstancias.

Debemos tener en cuenta una serie de elementos entre los que, sin duda, están:

  • El comportamiento mercantil de la cooperativa, que ha podido ser ligero y poco diligente.
  • El comportamiento del acreedor (“gremio” u otros) en el que se ha tenido que detectar un funcionamiento impoluto y nunca una actitud de aprovechamiento del descontrol cooperativo para “facturar por exceso”.
  • La posible existencia de un enriquecimiento injusto por parte del cooperativista que no pueda repudiar a causa por su dejación en el control de los órganos gestores. De algún modo, también hay que exigirle al cooperativista un mínimo de control de lo que se hace “en su empresa”

*** La Jurisprudencia ha basado su criterio en base al principio de prohibición del enriquecimiento injusto.

Ejemplo de ello son las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2003 (ROJ: 2646/2003), de 30 de enero de 2008 (ROJ: 219/2008) y de 12 de diciembre de 2011 (ROJ: 8686/2011). Ésta última cita a la STS 219/2008, de 30 enero, que recoge la doctrina de otras sentencias de la Sala, en la que se establece que “tratándose, como ocurre en el presente caso, de una obra de viviendas y locales siendo promotora la cooperativa, y cumpliéndose el objetivo social de la misma en la adjudicación y entrega de tales unidades de obra, a los cooperativistas, la jurisprudencia de esta Sala considera que éstos son co-promotores, y que adeudan, para evitar un enriquecimiento injusto a su favor, a la constructora, las cantidades no pagadas, por los trabajos y materiales que se invirtieron en la misma, es decir, en cada una de las unidades (viviendas o locales) de los que los mismos, como adjudicatarios, obtienen provecho, al llegar a ser propietarios y poseedores de ellos“.

(vi) Lo que ocurre en la práctica en cuanto al préstamo que se suscribe; ¿una práctica abusiva?

En la práctica, y si bien, en principio la responsabilidad del socio es mancomunada (respondes de lo relativo a tú vivienda, y de lo que corresponda por aportación al capital social), debido a la crisis económica y con el fin de obtener financiación de una entidad de crédito, son numerosos los casos de cooperativistas que se han visto obligados a suscribir un préstamo donde se responsabilizan solidariamente frente a dicha entidad. A modo de ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo 553/2008, de 18 de junio establece que la que regla que fija la mancomunidad no es imperativa y que puede ser alterada por los acuerdos de las partes.

Sin embargo, lanzamos una pregunta ¿no debería ser calificada esta praxis -sobre todo cuando está mal informada- como abusiva?

(vii) El contrato de obra entre el Consejo Rector y la mercantil constructora no puede entenderse ajeno o extraño a los cooperativistas.

La Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 12-12-2011, nº 892/2011, rec. 1407/2008. Pte: Roca Trías, Encarnación, dice:

  • “Los cooperativistas no pueden alegar que el contrato celebrado entre la sociedad constructora recurrida y el Consejo rector fuera una res inter alios acta. El consejo rector es un órgano de administración colegiado y actuó como tal en el otorgamiento de un contrato para la construcción de las viviendas, que era el objeto de la cooperativa. Además, aunque los socios recurrentes digan que no ratificaron dicho contrato, en el supuesto de que ello hubiere ocurrido así sería de aplicación el art. 1259.2 CC, porque existiría una ratificación tácita, es decir un comportamiento convalidante de los socios al aceptar la obra terminada que correspondía a cada uno”.

(viii) Conclusión.

Sólo te queda una solución: actúa y aprovecha tus derechos como socio. Y si es posible, asesórate.

Sin duda que todo el régimen que brevemente, hemos explicado, no esconde que, por una mala praxis por parte de los órganos de la sociedad cooperativa, el socio puede acabar -injustamente- siendo responsable de importes económicos no esperados. Piensa en casos de confusión de partidas ligadas a coste de vivienda con otras diferentes, o casos en los que las deudas se disparan y no son acordes a lo negociado o informado.

Debes controlar y supervisar -a través de las herramientas que la Ley y Estatutos otorgan al socio- los comportamientos del Consejo Rector, de la gestora, o incluso de otros administradores de hecho que pudieran existir en una promoción encubierta, todo ello a fin de que -en el caso de que los problemas aparezcan- sea más sencilla la depuración y delimitación de responsabilidades. Lo agradecerás.

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